О ликвидации КСК, разделе двора и сборах на капремонт дома простыми словами

Сейчас действует 4 способа управления многоквартирными домами, с 2021 года их будет только 2.

Фото : Zakon.kz

Под конец года в Казахстане начали действовать изменения и дополнения в законы о жилищных отношениях, всего обновлено 9 Кодексов и 18 Законов РК. Уже устоявшаяся система обслуживания многоквартирных жилых домов так называемыми КСК (кооперативами собственников квартир) всего за год будет полностью разрушена- только в Алматы вместо более чем 900 КСК к 2021 году должно появится 8,4 тысячи ОСИ (объединение собственников имущества) и простых товариществ. Как можно ли сохранить свой КСК в новых реалиях, по какому принципу жильцы будут делить между собой общий двор и решать, что там поставить- детскую площадку или парковку, и обязаны ли все жильцы многоквартирных домов поголовно делать отчисления на капитальный ремонт дома? Корреспондент zakon.kz задал уточняющие вопросы и.о. руководителя Управления жилищной политики Алматы Меиржану Отыншиеву.

Люди, проживающие в многоквартирных домах, привыкли, что в случае аварии, неработающих батарей или перегоревшей в подъезде лампочки можно позвонить в КСК и вызвать специалиста, который все починит. Также КСК ведет подсчет расходов на содержание дома, собирает деньги на сберегательный счет на будущий капитальный ремонт дома, в общем, людям ни о чем не надо беспокоиться, главное, вовремя оплачивать квитанции.

Изменения и дополнения в законодательство о жилищных отношениях, подписанные Президентом 26 декабря 2019 года, серьезно перестраивают систему управления домом. КСК станут либо сервисной компанией, либо закроются, а ухаживать за каждым многоквартирным домом будут исключительно сами жильцы.

Орган управления — совет дома — будет состоять из не менее, чем 3 собственников из самого дома. Совет должен ежемесячно отчитываться перед жителями. Предусмотрены две формы управления — ОСИ — юридическое лицо, в штате которого не могут быть такие сотрудники, как дворники, сантехники, электрики и так далее. И простое товарищество, которое не является юридическим лицом, а обязательства по принятию решений выполняют собственники, — сообщил Отыншиев.

Новая форма управления- некоммерческая организация «Объединение собственников имущества», или ОСИ, работает по принципу «один дом- одно объединение- один счет», что позволит жителям накапливать средства только своего дома с возможностью отслеживать поступления денег и их расходов. Действующие органы управления – КСК, ПКСК, ТОО и так далее, которые одновременно управляют несколькими домами и имеют 1 счет на все дома, выступают как заказчиками, так и подрядчиками услуг по содержанию дома, будут заменены советом дома, который состоит не менее, чем из 3 собственников этого дома.

Собрание жильцов остается высшим органом с правом делегирования некоторых функций совету дома. В каждом доме, согласно закону, должен быть совет дома.

Как сохранить свой КСК в новых условиях

ОСИ- это юридическое лицо, которое возглавляет председатель из числа собственников одной из квартир в это доме. Но есть и альтернатива- простое товарищество, непосредственное совместное управление всеми жильцами без образования юридического лица.

Выбирается председатель ОСИ или доверенное лицо в простом товариществе, ему письменно выдается доверенность от всех собственников, но если он не хочет заниматься домом или не может, он вправе заключить договор с управляющей компанией и отдать ей всю работу по обслуживанию дома. К слову, нынешние КСК как раз и могут стать управляющими компаниями и жильцы при желании могут выписать им доверенность на содержание дома, но при этом деньгами будут распоряжаться сами жильцы, выделять бывшим КСК столько средств, сколько считают необходимым согласно договору.

Если жители считают, что их нынешнее КСК хорошее, то на собрании они могут избрать его как управляющую организацию и заключить с ним договор на управление. Жители в любом случае обязаны провести собрание, выбрать совет дома и одну из двух форм управления. И сразу на собрании могут выбрать управляющую компанию, либо управляющего, либо другую компанию. До 2022 года КСК должны будут реорганизоваться либо в управляющую компанию, либо в сервисную, — сказал Отыншиев.

Если вас не устраивал КСК, то создавайте ОСИ

Сейчас для создания ОСИ и утверждения членов совета дома требуется согласие всего 26% жильцов одного многоквартирного дома.

Собрание правомочно принимать решение. Если на нем присутствует не менее половины от общего числа собственников и из них проголосовало «за» не менее половины присутствующих, решение считается принятым. То сеть, согласие 75% жильцов нужно для финансово-хозяйственной деятельности, чтобы утвердить размер расходов на содержание дома, либо принять решение об использовании накоплений на капремонт, — отметил Отыншиев.

Общий двор у двух, трех многоэтажек. Как его поделить

В общее имущество может входить придомовая территория, если собственники на общем собрании решат 2/3 голосов, что они хотят эту придомовую территорию себе взять.

Касательно разделения, если два дома, как объясняют представители Министерства, они должны вместе решать. На собрании должны проголосовать, как разделить придомовую территорию, — сказал Отыншиев.

Все ли жильцы обязаны делать отчисления на капитальный ремонт дома? Новые дома тоже?

Сейчас один КСК открыли один счет на все дома, которые к ним относятся. Теперь каждый дом должен открыть свой отдельный сберегательный и текущий счет, его откроет председатель ОСИ либо доверенное лицо простого товарищества.

Накопления на капремонт должны платить все. В законе определено, что все собственники обязаны накапливать ежемесячно не менее 12 тенге, и они должны расходоваться по решению общего собрания, — сказал Отыншиев.

Он привел в пример недавний случай в Алматы в 3 микрорайоне, когда рухнула старая кровля, но накоплений на капремонт практически не было.

Пришлось этому дому участвовать в госпрограмме. Никто не застрахован, поэтому деньги на капремонт должны накапливаться, но обязательно при расходовании должны быть за 2/3 жильцов, — пояснил глава Управления.

Поясним

Жители, согласно закону о жилищных отношениях, накапливали средства на капитальный ремонт в размере 0.02 МРП на квадратный метр. В случае отсутствия накоплений, но необходимости капремонта дома, жители могут оформить беспроцентный государственный займ сроком до 15 лет и выплачивать деньги частями, разделив на всех жителей. При этом на протяжении всего процесса жители сами контролируют ход работ, сами контролируют смету, выбирают подрядную организацию. Участвуют в приемке работ. Гарантия 5 лет.

Денежные средства с текущего счета расходуются следующим образом: 30% собранных средств на содержание дома будут расходовать на административные расходы, 70% на производственные (деинфекция, саночистка, уборка мест общего пользования и т.д.). Второй счет- только для накоплений на капремонт. Минимальный размер взносов на капремонт снижен в 2020 году до 12,3 тенге/кв.м вместо 55 тенге/кв.м в прошлом. Если есть потребность собирать деньги в размере, превышающем минимальный, это должно утверждаться на общем собрании жильцов, — сообщил Отыншиев.

В 2019 году в Алматы капремонт проведен в 162 многоквартирных жилых домов, в которых проживает 36 тыс.человек, заменены 300 лифтов с охватом 40 тыс.жителей. В 2020 году акимат собирает заявки, деньги выделены на замену еще 300 лифтов и порядка 160 ПСД на капитальный ремонт домов.

А чем займется акимат?

Акиматам передали новые полномочия- госконтроль в сфере газа и надзор за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств, ремонт крыш и фасадов в целях придания единого архитектурного облика (по дизайн-коду), финансирование работ по повышению устойчивости зданий в зонах подтоплений, ремонт и замена лифтов из средств местного бюджета на возвратной основе, обеспечение включения в состав общего имущества объекта кондоминимума земельного участка. Также акимат организует снос аварийных многоквартирных жилых домов.

Входит ли установка системы видеонаблюдения в подъезде в городскую программу?

По словам Отыншиева, камеры в подъезде устанавливаются в рамках текущих расходов из средств, собираемых на содержание жилища.

Куда идти оформлять ОСИ

Мы разговаривали с Госкорпорацией Правительство для граждан, сейчас они принимают документы. Для госрегистрации ОСИ в случае наличия протокола собрания, Устава ОСИ, квитанция об оплате госпошлины (1 МРП) и заявления нужно обратиться туда, они начали прием документов. Не утвержден типовой Устав, но структура Устава в Законе уже есть, — сказал Отыншиев.

Стоит ли торопиться

По закону, до 7 января 2021 года жильцы всех многоквартирных домов обязаны провести собрания, избрать совет дома и форму управления домом.

Но сейчас все бланки, типовые договоры, лист опроса, образец протокола на стадии обсуждения, 27 правовых актов разрабатывает Министерство, из них более 11 размещены на сайте Открытых данных в виде проектов, для обсуждения.

А если жильцы не проведут собрание?

Согласно закону, инициативу о созыве собрания могут проявить 10% от числа всех жильцов дома (инициативная группа), совет дома, управляющая организация (КСК) и жилищная инспекция (акимат).

Итог

Добавим, что сейчас действует 4 способа управления многоквартирными домами. Это непосредственное совместное управление самими собственниками, если их количество не превышает 20, КСК, управление объектом кондоминимума сторонними лицами (выборные или наемные), либо иные формы управления в рамках законодательства. С 2021 года многоквартирным жилым домом можно будет управлять только через ОСИ либо простое товарищество.